胡偉良-新世紀的商業機會

都市更新的主要目的，是要促進都市土地有計劃之再開發利用，復甦都市機能、改善居住環境、保障居住者權益以及增進公共利益。

房地產專家胡偉良博士一次告訴你：都市更新改建成功的5大關鍵因素！

都更改建成功是有條件的，在眾多的條件裡我們歸納出5項關鍵因素：

影響房價的原因有很多？但以下幾點你必須知道！

房地產專家胡偉良博士不藏私！告訴你當前影響房價的主要因素有哪些！

一、注意對房價不利（房價下跌）的趨勢因素

就自住者觀點而論

降價預言的一再落空，已使一些因此遲延購屋的普通消費者的利益，受到嚴重的損害；民眾不應再輕信這樣的預言，只要價格達到合理價位，就是進場良機。 另外，由於投資客的退場，房市交易將轉以自住客為主，而自住客的成交速度本來就比不上投資客，在以自住為主的房屋交易市場，房屋的平均交易期會增長，交易量會呈現減少。

不管如何，當房屋的需求回歸到單純的自住時，房價的漲落已經沒有那麼大的關係，對購房者來說，只要房價在自己的可承受範圍(心理上和實質上)就要大膽買房。畢竟，房地產的長期趨勢一定是看漲的。縱然發生了泡沫，只要擠出了泡沫就會回歸到正常價位。若要等待到房市崩盤再買，依我看機會不大。畢竟房市崩盤對社會是不利的，政府也已注意到了房價過高的現象而發動一連串的打房措施，從政府的相關措施來看，打房是在打擊投機的購房需求，只是要擠出泡沫，而不是要打垮房市，若打房不慎，打垮了房市，執政當局也勢必跟著垮台，相信也沒有人會去做這麼愚蠢的事；倒是購屋者可以善用此購屋良機，擇優而買，給自己和家人帶來幸福。

想要短期投資房地產嗎？現階段適不適合短期投資呢？房地產專家胡偉良博士不藏私！

四大重點為您剖析當前房地產到底適不適合短期投資？

一、變現性差

奢侈稅的實施，使得取得房屋產權後，不論盈虧只要在兩年內交易就要課徵高達10~15％的交易稅，而且是針對交易金額而非差價，亦即現在每買進一戶就要等上兩年才能賣，且房價一旦走跌，兩年內賠錢售出一樣要課稅，不僅套現難度高，還使得投資損失的幅度拉大。

「台灣房地產歷經十幾年的大多頭，使得房地產相關的廠商、從業人員大增，造成了彼此的惡性競爭。建商搶土地使得地價飆漲，連帶促使房價飆高，如此反覆循環，房價豈有不高之理？！」胡博士表達了對台灣房價持續居高不下的看法。以下胡博士與大家分享房價總是跌不下來的三大重點！

1.市場對房價預期仍高

房價除了和房地產市場上的供需有關，也和市場上供需雙方對房價的預期有關，在當前大台北地區建築素地難覓、地價偏高的情況下，建商都不免有「房價若不夠高寧可不賣」的心理，畢竟「賣出房子後所得的價款，不見得能重新購入同樣的土地並蓋好同樣的房子」。因此除非資金鏈斷裂，否則他們是不會賤價賣屋的。這也是近幾年來，縱使政府接連打房後，交易量雖大幅萎縮，但房價卻不見下修的主因。

2.無法抑制土地漲價，就無法平抑房價

民眾財產最大的部分就是房地產，市場所有波動都會影響房地產。從過去到現在，房地產價格持續不斷上漲。胡博士憑藉他在房地產的多年實務經驗，與大家分析房地產全面上漲的種種因素！

1. 預期房價上漲的心理助長了房地產的炒作

假設房地產市場有相當多的人都估計房地產的價格會上升，那麼很多人都會企圖購入房地產。在資本市場上對房地產的需求就會迅速上升，導致房地產的價格隨之上揚，這就形成了市場上的“牛市”。

2. 房地產市場的蜂擁效應鼓舞了全民的炒房熱血

人們對未來的預期會受到周圍環境的影響，如對房地產的價格，有人預期會漲，有的人則認為會跌；估計會漲的人會進行買進，而估計會跌的人則會進行賣出。當整個市場上買進和賣出基本上對等的時候，那麼房價基本穩定。但是如果有大戶蓄意興風作浪，當他們集中力量炒作時，就可能造成一種「蜂擁效果」，讓一般購屋者認為房地產前景看好，紛紛跟進。當大戶拋出時，購屋者又跟著拋出，把這些大戶的衝擊放大好幾倍。

3. 都更炒作助長了炒風，也炒高了台北巿的中古屋房價

近年都市更新案盛行，是因為大台北地區素地難尋，建商為取得可推案來源，開始佈局都市更新領域，而政府為改善市容及協助那些住在無電梯、無車位、又破又漏的老宅裡的居民，改善居住品質，也頗為支持，而大多數民眾在以舊屋換新屋的激勵下也樂於配合。於是，在官商大力合作下，遂掀起了這一波都更熱潮。本來都市更新應該能締造出一個三贏的結果，可惜由於法令制訂上的缺失，加上選舉的政治操作，最後在單一事件的民粹炒作下，使得都更因而被污名化，變成了罪惡事件，令人感到遺憾。

台灣房價飆漲全都是因為「炒房客」？！房產專家胡偉良博士針對這一方面給大家作出了分析：「房屋市場的熱絡和人們追漲的心理有關，東西越貴人們越急著購買，因為害怕它會更貴，就像房子，隨著房價越漲越高，買得起房子的人越來越少，但是買的人卻越來越多。」

1.自住客的需求鞏固了房價

在2003年下半年，在房市多餘的房屋庫存逐漸出清之後，伴隨容積率的實施，使得新蓋的房子不僅外觀好，功能性（如，採光、通風、建材…）也更佳，進一步帶動了換屋的需求，連同原本即已存在的自住需求，構成了龐大的市場需求。這些都屬於房地產的剛性（自住、換屋）需求，而任何地區只要有穩定堅實的自住買盤，房價就多能穩定成長。

2.投機客的介入促使房價飆升

房地產要止跌回穩了嗎？房產專家胡偉良博士表示: 「自2015年起，台灣房市步入空頭，2016年面臨投資客倒貨潮以及建商為了去化庫存『以價取量』的情況！2017年才可能陸續落底。」

胡偉良博士為大家點出數個影響房價的重要因素。

1. 地理位置：因房地產具有位置上的不可移動性和土地的稀有性，使得同樣的房子會因為坐落區域的不同，產生懸殊的價差。

2. 周邊環境：房地產周邊的社會經濟發展程度會影響房價，如學校、醫院、商業、教育文教等設施有助於提高區域的房價。