胡偉良-新世紀的商業機會

不久前媒體曾大幅報導，淡水一個50戶的海砂屋社區，混凝土剝落、鋼筋裸露、陽台崩塌，這樣的危樓，縱然在經歷了17年的都更改建努力之後，卻因為地處偏僻、銀行不願意借錢、住戶間意見整合困難、沒有建商積極介入…等原因，迄今，都更改建依舊遙遙無期，住戶只得頭戴安全帽、睡覺戴口罩，在危險的環境下戰戰競競的繼續討生活。

都市更新在台灣已經推動一段相當長的時間，只是成效一直不彰，若要探討原因，總是不脫：相關的法律規定不完備和人性貪婪兩大主因。
法規不完備包括：都更的目的僅限於「公共利益」，而未顧及其他的需求，像是：公共安全（地震、火災、土壤液化）、救災困難（巷弄狹窄不利消防車出入）、老人生活不便（沒有電梯）…等，此外，將公共利益拘泥於「不特定人群」的觀點也過於狹隘，使得很多有必要的老屋改建案因無法取得足夠的容積獎勵，而告夭折。另外，都更審議的程序過於冗長（通常沒有5～6年無法成功）、政府代拆機制難執行、同意後又撤簽衍生執行風險、容積獎勵額度不確定…等，皆再再的突顯現行都更條例在應用上的欠缺；另外，對人性貪婪所衍生的釘子戶、既得利益問題，現行的都更條例也都難以有效解決。

大法官的709號釋憲文導致現行的都更條例必須修正，送進立法院的版本高達20個以上，然各版本間意見分岐，也曝露了都更問題的複雜性，兩年來，雖經一再溝通討論，惟迄今仍有「釘子戶、政府代拆機制、同意門檻、容積獎勵」等四大爭議點存有歧見、未達共識。因此若倉促修法，必定會導致條例愈修愈窒礙難行。不僅如此，若修法後仍維持現有的框架，那麼不論怎麼修訂，都將無法解決當前都更推動的「整體進度緩慢」、「改建比例太低」兩大根本問題；畢竟以當前的都更進度推估，至少要4000年以上的時間，才能達成改善現存老舊房屋的目標，而這些老舊房屋因本質上不安全，遇到火災或5、6級以上的地震，隨時可能釀成災禍，故而可以說，現行的都更條例對解決老屋的問題幾乎是一籌莫展、完全無解。

繼今年2月6日發生南台大地震之後，前幾天日本的熊本、厄瓜多等環太平洋火山帶也接連發生強烈地震。日本熊本先後發生的強震規模達到6.2和7.3，厄爪多則為7.8的強震。熊本先發生的地震，震垮的大多是低矮的老舊建築，兩天後再發生的主震則導致千年阿蘇神社的崩壞、和一些中層建築物（十樓以下）的倒塌。

災後美國地質調查所和國內中央氣象局地震測報中心都表示，環太平洋地震帶已進入活躍期，根據目前情況推斷，在不久未來，台灣發生強震的可能性極大。

南台大地震的災損已讓人警覺到台灣老舊房屋的改建已到了刻不容緩的時刻，假使類似規模的地震發生在台北，以台灣20年以上老屋的興建品質來看，可以斷言，災損將是驚天動地，倒塌房屋的數量更將不計其數，而且只要規模6.3級的地震，就足以讓大台北地區完全「失能」。

台灣的都市更新推動到現在已有十幾年的歷吏，但是呈現出來的非但不是百花齊放，反而是每況愈下，推動得愈來愈困難，成案量也愈來愈少。原先興致勃勃、積極投入都更的建商，在歷經多年的苦戰卻不見成果之後，大多已偃甲息兵。可以說，當今的市場上已經很少建商還在從事都更改建業務，也因此，各地方政府紛紛改弦易轍，改推由政府主辦的公辦都更、或鼓吹由住戶自辦的自主都更。但是從國內外已有的經驗來看，可以預見公辦和自主都更一定是進度緩慢、緩不濟急。

至此，本來藉由建商出資、政府協助及管理，原住戶不出錢，舊房換新房、改造都市㬌觀的宏大理想已全盤失敗。