胡偉良-新世紀的商業機會

由百鎮計劃閃出一萬億的光芒

▲桃李春風實景

這不是一個光芒萬丈的故事，而是一部從泥濘走到美景的戲劇。

宋衛平已經不是綠城的大股東。本來，這時候，他應該有點寂寞吧。但是他沒有。相反，他似乎是心滿意足地終於等到了這一刻。

論限縮建蔽率、增加容積率

◎ 胡偉良

因應當前台灣房屋愈來愈老、抗震防災能力不足的現況，加上經濟不振，政府最近興起推動老屋改建的想法，也屢屢推出一些獎勵民間老屋改建的措施，想藉由都市更新、老屋改建來帶動房地產，也給瀕臨垂死邊緣的台灣經濟帶來一些生氣。

早期建物高建蔽率與違建影響環境品質及安全︰因為台灣當前的老舊建築，大多是中、低層建築，即四、五層樓以下的建築物，這些早期興建的建築物建蔽率較高，再加上違建，早就將土地覆蓋得滿滿的，不利雨水宣洩、流通，加上居民停車需求，亂停車的情況也屢見不鮮，因而堵塞了原本就狹窄的巷弄，使得發生災難時，救災設備難以到達；這些老舊社區呈現的是：住家以外的公共活動空間狹小。但在都更後，由於建蔽率變小、建築物退縮興建，原有的容積加上獎勵的容積都往空中發展，於是，留下更多空地可設置人行步道、綠地、消防通道，加上改建後的新屋地下室廣設停車位，讓巷弄停車問題得以改善，每個人的公共活動空間因而變大。

除此之外，早期住宅沒有停車場的規劃，使得住戶車輛隨意停放，造成巷道堵塞，甚至影響救災。

限縮建蔽率，適度增加容積率，才是正解：高容積率雖然也意味著單位土地上興建的樓地板面積較多，但是透過限縮建蔽率，使建築物朝向長高發展，那麼綠化面積反而會更大，公益、公共設施更容易興建，區域人口密度則未必增加。

這麼做 都更才能成功

文/胡偉良

前不久，政府為了提振經濟景氣，提出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案，草案中除了對符合條件的危險及老屋給予容積獎勵外，改建後的老屋在過戶前也能享有房屋稅減半的優惠，看來政府這次是用足了力氣，希望藉由老屋改建來達到改善房屋結構安全、提振經濟、降低房價、改善市容等目的，可算是一舉四得。

去除非法佔有阻礙

問題是，條例中規定要進行改建，仍然需先取得全體所有權人的同意。而這恰恰也是當今都更改建成效不佳的關鍵所在。 
參與過都更作業的人都知道，老舊住宅改建的反對戶最多的是一樓及頂樓住戶，反對的主因是都更是要他們放棄已經享有的既得利益。以一樓住戶來說，雖然他們僅持有和同棟其他住戶一樣的土地產權、支付相同的地價稅，但實際上他們卻佔有基地的空地使用權，亦即這些原本屬同棟住戶共同持有的空地，大多被一樓住戶佔有使用，有的做為一樓住戶的私人庭院，有些則加蓋違章建築使用。除了一樓，頂樓也有類似的情形，頂樓住戶在本屬共有的屋頂平台上加蓋了違建，由頂樓住戶違法使用或出租；也和一樓住戶一樣，兩者雖然享受了收益，卻沒有任何的稅捐負擔。