胡偉良-新世紀的商業機會

判斷房價有很多指標，我們從宏觀和微觀層面總結了這7個指標，基本上能反映出房價的走勢，未來是漲還是跌。

1、經濟總量

經濟總量，也就是GDP，相關數據顯示，當人均GDP達到一定水準後，溫飽問題將基本解決，住宅市場也逐漸走向飽和。

2、匯率變化

目前海外貸款相對於國內的房貸，要方便的多，利率更低，有永久產權，手續簡單。

一旦貨幣對外持續升值，意味著貨幣能換到更多的外幣，自然就覺得海外的東西更便宜，出國置業的動力也就越強。 資金流向海外，意味著國內房價缺乏足夠資金的支撐。

       反之，貨幣對外不斷貶值，海外房產就會顯得比較貴，國內買房需求就會得到保證。

3、人們對經濟發展的信心

房子是不動產，流動性差。 俗話說，亂世黃金盛世玉，當人們對經濟發展有強烈信心的時候，才會積極配置不動產；如果不看好，那配置房產的人就會少，有房子的也會積極出售手中的房子，前者會推動房價上漲，後者則會推動房價下跌。

以上說的是影響房市的兩個宏觀指標的，若針對具體的某個城市來說，以下指標則更為重要。

4、政策因素

目前大部分政策都是在給房市降溫，以前是從需求入手，現在則更加注重供給方面的調節。 政策因素總體上影響的短期房價走勢，對長期房價走勢影響有限。

5、新房成交佔比

如果一個城市的商品房成交中，新房佔比很高，那麼說明新增需求比較旺盛，房地產仍然處於增量階段，住宅市場尚未飽和，房價總體會保持上漲的態勢；如果二手房成交佔比很高，說明該城市房地產已逐漸飽和，房價漲勢會趨緩。

6、人口淨流入量

人口很重要，常說房地產走勢長期人口，現在這個長期指標，對房地產的影響正越來越大。

而具體到城市層面，綜合實力強，就業機會多的城市，會對流動人口有強大的吸引力，房價也大概率會上漲的。 剩下那些城市，人口流失將會加快影響房價，上漲不可持續。

7、產業創新和高層次人才的流入量

產業創新已經是熱門話題了，傳統能源、礦產、製造業已經式微，新興的產業則是以人工智能、雲計算、基因生物為代表。 哪些城市把握了這個機遇，城市發展將更有前途，反映到房地產上面，就是房價上漲；反之，房價就會黯淡。

高層次人才對城市的影響更大，他們不僅自身有購房需求，他們還會拉動產業優化升級，帶動就業，提高就業人口的收入水平，他們的到來對城市房價的影響更大，更積極。

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