2016年，一、二線城市在“去庫存”的背景下形成波瀾壯闊的上漲，三季度戛然而止，又一輪的高燒降溫、分化加劇、擠出效應明顯，運營能力上升為第一生產力。時光變遷，站在充滿希望與挑戰的2017年中，我們看到宏觀調控壓頂、市場持續降溫，我們也看到金融去槓桿、租售同權重磅落地；與此同時企業整合速度和洗牌速度加快，房地產業平穩健康發展為運營賦能打開了契機。
近日，諾亞財富在上海成功舉辦“2017年諾亞財富地產峰會”，本次論壇圍繞目前中國房地產市場的現狀，探討了在房地產由開發時代轉向存量資產運營時代的背景下，如何抓住全新的發展轉型機遇。原北京市華遠地產股份有限公司董事長、阿拉善SEE生態協會第五任會長任志強，優客工場創始人、董事長、優享創智創始人毛大慶等嘉賓出席了活動。在本次峰會上，諾亞財富旗下專業資產管理平台歌斐資產正式發布了《2017中國房地產行業白皮書》。這份白皮書回顧了宏觀經濟及房產政策基本面，並在此基礎上對未來房地產行業的房展進行展望。
下半年樓市政策仍以“穩”為主
從15年“去槓桿、去庫存”，到2016年9月全面開啟限購，再到2017年初中央層面落實土地“有供有限”，支持發展住房租賃市場；同時，三、四線城市開啟調控熱潮與不斷擴容的“限售”成為本輪調控最大的“亮點”。
白皮書顯示，2017年上半年，商品房銷售面積為74662萬平米，同比增速16.1%，增速較1-5月提高1.8個百分點；銷售額為59152億元，增速為21.5%，增速提高2.9個百分點。預計下半年商品房銷售面積及金額同比增速受調控政策制約仍不容樂觀。
對此，白皮書指出，今年上半年，中央沒有出台全國性的刺激或緊縮政策，更多在醞釀房地產市場調控長效機制的具體措施，主要表現在兩個方面：首先是落實土地供應端“有供有限”；其次為推動住房租賃市場的發展。
“在地產投資轉型變革的時代，更加理解'新經濟、新業態'。 預計下半年樓市政策仍以“穩”為主，政策的出台仍將主要集中在三四線城市，信貸收縮的影響將逐步顯現。 ”歌斐資產房地產基金合夥人譚文虹說。總體而言，一線及熱點二、三線樓市的房價仍處高位，上漲壓力仍存，因此短期內調控政策不會有放鬆的可能，但也無收緊的必要；未來三四線城市將變成調控的主戰場。
存量時代來臨
從勞動力人口高峰來判斷，房地產開發市場已然由黃金時代轉向白銀時代，這是市場的共識。歌斐地產白皮書指出： 中國房地產“黃金十年”已經過去，存量時代已然來臨。從中國商業地產“投資市場”及“資本市場”兩個方面深入分析，挖掘出這兩大市場的核心特徵，並指出與房地產開發更直接相關的新增建設用地和工程開發建設投資額（已扣減土地購置費用）佔國民經濟的比重也均在十二五期間見頂，全國主要城市的房地產市場逐步由增量邁向存量時代基本已成定論。近年來不斷見諸於媒體的“城市運營商”、 “城市配套服務商”、“生活服務集成商”等新語彙也印證出各個方面都已經開始為存量時代進行戰略佈局。
“在今天這個狀態下，開發達到一定的天花板以後，勢必會回來研究這樣大的一個存量不動產，它如何煥發更多的價值。當達到基本的一個穩健狀態之後，必然會產生一個完整的產業鏈，產業鏈就是有拿錢的人，產業鏈有造樓的人，產業鏈有運營內容的人和消費內容的人，這四種人必須都存在，這個社會不動產才健康平穩長效地發展。 ”優客工場創始人毛大慶說。
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