由百鎮計劃閃出一萬億的光芒
▲桃李春風實景
這不是一個光芒萬丈的故事，而是一部從泥濘走到美景的戲劇。
宋衛平已經不是綠城的大股東。本來，這時候，他應該有點寂寞吧。但是他沒有。相反，他似乎是心滿意足地終於等到了這一刻。
他比從前任何時候都更有熱情。 他要在十年內造 100 個小鎮，實現一萬億的銷售額。
這個聽起來有點瘋狂的「百鎮萬億計劃」，靠譜嗎？
還好，這不是突發奇想。或者說， 這個奇特的商業模式，不是靠天才規劃出來的，而更可能是陰差陽錯的結果。
宋衛平哪來這麼瘋狂的膽？首先是因為「桃李春風」吧。
聽說過「桃李春風」這個樓盤吧？這是宋衛平中途接手的一個別墅項目，在杭州西郊。之前，一年賣不了幾套，真的是一年下來只能賣幾套而已。產品很普通也就算了，更慘的是地段還很冷門，超級不受注意的那種。
宋衛平接手之後，對剩下的土地重新規劃，重新設計，結果被一搶而空。不止杭州人買，全國各地都有人搭飛機過來搶房。
產品本身就充滿了戲劇性。 綠城原本不太擅長做小戶型，但這一次的別墅竟然只有一百來平米，總價只要兩三百萬，而且是中式別墅，還精裝修交付。
無數人心動，很多人買得起，然後就被搶光了，一套不剩。
這種熱銷，連宋衛平自己都沒有想到。當時，怎麼想到要做這樣的產品？
在中途接手這個項目時，宋衛平團隊先是跑到海南的「綠城·藍灣小鎮」，跟在那裡過春節的業主深聊。海南有東南亞風格的小別墅，總價不高，很受歡迎。宋衛平拍板，那就在杭州蓋小別墅，但不要東南亞風格，要純粹的中式風格。
造中式別墅，要是功力不夠，很容易蓋成影視城裡的那種山寨味。這是宋衛平最不需要擔心的，他太有經驗了。
在「桃李春風」中式小別墅的血統裡，是綠城·桃花源的「十錦園」，是從「江南第一豪宅」胡雪巖故居繼承而來的綠城·雲棲玫瑰園，是驚艷了全世界的西子湖四季酒店……
但是， 宋衛平不想造一個普通的別墅區，而是要造一個小鎮。 起初，他覺得應該把它造成一個養老項目。之前，他造過「烏鎮雅園」，就是那個每年都要開世界互聯網大會的烏鎮，很多上海人買在那裡養老。
結果，來買的主要是 35 歲到 55 歲的人。那麼，原本規劃的頤養配套體系，是不是就可以不做了？當然要啊，而且還要有學校、商業街、民宿和小鎮巴士等等。
既然這麼受歡迎，那就再造一個小鎮？這段時間，很多人請宋衛平的高管團隊成員吃飯，為的是能買到一套，在下一個「桃李春風」。
宋衛平的「小鎮情結」，已經頗有一些年頭了。
早年，在綠城的招聘考卷中，他曾出過一道題，談談對《論語》中一段古文的理解：「春服既成，冠者五六人，童子六七人，浴乎沂，風乎舞雩，詠而歸。」
一家房地產企業，需要這麼有文化嗎？或許，他並不是故意要為難應聘者，他只是太喜歡《論語》所描述的這個景象了：春天來了，一群朝氣蓬勃的人，在河流裡暢遊，春風拂面，然後哼著歌回家……
2500 年前，孔子跟眾位弟子談論志向時，年紀最大的曾點用這段話作答。孔子激賞之：我和你一樣啊。
宋衛平的志向，差不多也是這樣。 他總是幻想著孔子所描述的模樣——是《論語》裡的「風乎舞雩」，亦是《禮記》裡的「大同社會」。
一個普通的樓盤，顯然不足以承載這些美好的想像。那種叫做「小鎮」的東西，一直在他的心裡發芽。
但是，對於企業家來說， 任何美好的想像，都需要一種能夠自洽的商業模式。
幾年前，宋衛平曾率領浩浩蕩蕩的高管團隊，去考察万科的小鎮項目——良渚文化村。回來之後，編制了一本很厚的小鎮綱要，無比詳盡地設想了小鎮的理想模樣。
但是，他還是遺漏了一樣最重要的東西。他手上有一樣別人所沒有東西。 幾年前，他成立了一家現代農業公司，種了幾萬畝田。
既然是小鎮，為什麼不能把農業加入去呢？讓那些買了別墅的城里人，可以有一畝三分田耕種，不是更有吸引力嗎？
當然，不是光給人家一塊地養花種菜就甩手了事，而是用規模化的現代農業來打理。別墅業主可以吃自家耕種的綠色瓜果蔬菜，吃不光的還可以賣給農業公司，樂呵呵地賺一些小錢。
這幾年，宋衛平的現代農業，已經做成了國內的一塊牌子，建立了各種綠色檢測、各種銷售配送網絡。
於是，在「桃李春風」之後，宋衛平的小鎮項目，又加入了現代農業。這不僅讓買房子的高興，更重要的是，它還能吸納當地農民就近幹活，不用外出打工。
這樣的小鎮，把城里人和農村人妥協地融合在了一起。這樣的「城鎮化」，地方政府怎麼忍心拒絕呢？
突然間，政策的東風，也吹拂了宋衛平的小鎮。
在我們國家的政府文件裡，已經不用「城市化」這個詞，而是叫「城鎮化」。別看一字之差，大有玄機：農民得進城，但大城市又要控制人口，所以得有一大批足以安居樂業的小城鎮。
所以，很多地方政府都在積極行動，規劃各種「特色小鎮」。 宋衛平的小鎮，恰好撞到了風口上。
風口還不止一個。比「城鎮化」更熱的一個詞，是「供給側改革」。 在高呼去庫存的房地產行業，宋衛平的「桃李春風」，是一個堪稱經典的「供給側改革」案例。
前陣子，各大新聞門戶網站，均在頭條等顯要位置，刊登題為《習近平再談供給側結構性改革：去庫存篇》的文章，不點名地提到了「桃李春風」，將其作為產品端供給的正面案例——
在庫存去化率水平較高的杭州，某別墅項目2013年開盤，2015年全年銷售量為零，庫存佔項目總量的50%，開發企業負債7.6億元，無奈將項目轉手。
記者了解發現，原項目設計規劃為500平方米左右的大面積、毛坯房別墅，因總價高，後期裝修成本高等原因，不受市場認可。
新接手開發商將項目改為100平方米以內的精裝修別墅，並在周邊增加了餐飲購物、休閒娛樂、文化體育、健康醫療和交通等配套服務，使得該項目快速從滯銷產品變為暢銷產品。
現在，住建部已經要求宋衛平團隊提供PPT：從「供給側改革」的角度，總結「桃李春風」的經驗。
掐指算來，宋衛平手上已經有9個小鎮項目了，不止在杭州，還在成都，在廈門，在北京……
還在洽談的更多。據說，慕名而來的意向合作者，把宋衛平的門檻都快踏破了。
於是，就有了「百鎮萬億計劃」——十年內造100個小鎮，實現一萬億的銷售額。
現在，宋衛平已經不再是綠城大股東， 他在「藍城」平台上做這些小鎮。
彷彿，他從前做過的那些事，都是在為這個「百鎮萬億計劃」做準備。從前那個做房地產的宋衛平，那個種了幾萬畝農田的宋衛平，那個辦學校和醫院的宋衛平，還有那個做養老項目的宋衛平， 此刻已經真正合體成一個人，閃出一萬億的光芒。
當年，這些事，做得隨性——感興趣，覺得有益於社會，就做了。現在，這些往事，就像一顆顆珍珠，遺落在他人生的角落裡，他的雙手搓啊搓，竟然搓出了一根金線，可以把它們串起來了。
那根金線，當然就是宋衛平的「小鎮計劃」。
現在，宋衛平的藍城，擁有綠城教育集團、綠城醫院、綠城頤居、藍城農業、藍城頤養、藍熙健康等等。沒有這一切，「百鎮萬億計劃」不過是空中樓閣。
如果說得邪乎一點，大概是這樣的：他用了二十幾年時間，在下一盤很大的棋。
當然，這是馬後砲而已。那些天才的商業模式，很多時候不過是陰差陽錯的結果。所有的經歷，閒情也好，挫折也罷，只要你手上有一根金線，它們都將是一顆顆閃亮的珍珠。
前些天，有一份品牌估值榜單說，「藍城」這個品牌值72.18億元。不知道小數點後面那麼精確的數值是怎麼計算出來的，但明眼人都知道，「藍城」也好，「綠城」也罷，最值錢的，恐怕還是宋衛平這三個字。
常有人問，「綠城」和「藍城」到底是什麼關係？首先，這裡兩家完全獨立的公司。然後，宋衛平是這 麼回答的： 綠城是我女兒，現在出嫁了，我還是關心她；藍城是我兒子，他現在還小，所以我得花更多時間照看他……
白居易有一句詩，「春來江水綠如藍」，寫的是宋衛平所在的杭州；現在讀起來，似乎是專門寫給宋衛平的。
「春來江水綠如藍」，多美啊。它的前半句是「日出江花紅勝火」。 （來源德科地產頻道）
宋衛平的“小鎮計劃”：有夢自有遠方
宋衛平：我構思裡面的「小鎮」，是因為我相信中國後面三十年的城市建設，大面積的開發將會停止，主要就是城市改造、城市更新。對年輕人來講，這一定是好的選擇，因為城市裡面所能得到的，所能看到的，再怎麼差，哪怕是一個蝸居幾個平方米，都比農村要強十倍以上。
在城里呆久的人，已經麻木了，不曉得農村。城市的光芒沒有照到農村，年輕人就像飛蛾撲火一樣嚮往城市。一個年輕的小伙子，留在農村只幹農活？幾乎沒有。長得標標緻緻的女孩，農村里面還有嗎？沒有了，到哪裡了？都到城裡面去了，要么去工廠，要么去洗腳。
三十多年過去了，大城市光芒耀眼，但是鄉村和城鎮建設，乏善可陳。現在，我們終於有可能利用城市裡面所形成的經濟能量——它的外溢會形成，可以帶動周邊城鎮和鄉村的興起，這是今後三十年一個最理想的可能。
依靠城市，或許可以找到一種非常巧妙的能量轉換。比如說市民為了更好的居住環境，願意從城裡出來。我們的綠城·烏鎮雅園，那是一個「上海村」，上海人到那邊一個小時，現在構成了裡面的一個居住主體。雖然上海有外灘，有靜安，但是烏鎮雅園裡面會有一種新的生活。 它是「小鎮計劃」的一個實踐，一個雛形。
如果有能力的話，在城市發展過程當中，可以把周邊的鄉村和農業，用科技農業、文化農業、旅遊農業帶動起來，構成一個新的模樣。這方面我們做了很多探索和設計，大概會在今明年陸陸續續地推出。但是，現在看到上海外環的地價變成四五萬，我就很著急，我怕在上海周邊找不到地來做「小鎮」了。
我們構想的「小鎮」，是一個平方公里要開發建設，然後帶動三個平方公里或者是五個平方公里的農業改造，然後做成一個三萬人的小鎮，構成農業科技在農村生產過程中的應用，試圖做到農村的生產、生活、生態的協調和平衡。
上個世紀20年代，以梁漱溟先生為代表的志願者，那一批中國知識分子，做過這個事情，一直做到抗戰爆發之前。他們想改造農村。當然，現在不一樣了，科技的發展給城市帶來巨大的活力，農村被遺忘了。
在很多城市，第一產業農業在其經濟比重裡面大概只有百分百六點幾，無所輕重。每年中央的一號文件都還是講農業的問題，我相信經過那麼多年的積累和探索，曙光已經出現，中國農村得以改造的可能性，已經出現。
退休之前，他想做出五到十個小鎮樣板
劉德科：宋總，你剛才談到的「小鎮計劃」是很宏偉的，很有高度，但我們還是要問一個很庸俗的問題，你的「小鎮」還賣房子給城里人嗎？
這個小鎮上，有兩個教育系統：一個是0到16歲的，就是到初中的教育活動；另外一個是60歲到120歲的，老人家在裡面繼續學習。小鎮裡面會有健康管理系統、醫療診斷和康復系統，有日常生活所需的商業活動。
我想一個標準的小鎮，應該有三個酒館，一個是紅酒館，一個是啤酒館，一個是米酒館；可能會有幾個茶室，可能會有幾個風味餐廳，土菜的那種；會有一到兩個書店，然後可能會有幾間電影放映廳，會有幾個廣場，會有一些水面，會有一些湖畔，會有小的教堂。
宋衛平：我們希望通過科技化的農業，把他們留下來，成為現代農業工人。他們不用出遠門，就可以有一份穩定的收入。嚴格意義上講，「小鎮」不是被用於討論的，對我來講是用於被做出來的，被實踐的。如果我還做得動，在五到十年裡面，最起碼做出五到十個小鎮樣板。
中國將會有三億人左右居住到小鎮裡面去，這個小鎮做得好不好，首先看我們的作品。這個時代，城市裡面做得好的，做得差的都有，它是紊亂地發展才繁榮的。但是希望做小鎮，發改委說「十三五」期間中國做一千個，我知道我們的價值，我們做小鎮的一些可能性。
他說，如果我做不成……
張育群：感覺宋總過去做的事情，比如教育、醫療、養老等產業，都是為了現在這個「小鎮計劃」？
宋衛平：小鎮是一個生命體，我最近也在研究，中國的縣城是小鎮主要的覆蓋面和載體。你如何在這樣的社會結構裡面重新設定，就是說你三萬人從哪裡來，然後裡面的眾籌、共建、自治、**，怎麼樣構成一個新的組織形態？政府派來的機構，辦公室在哪裡？
甚至，要不要通過一個小鎮的公約，來規定好這個小鎮對乞討者的姿態？我的一個想法是說早上六點到晚上六點，應該允許叫花子進來的，但是晚上天黑了以後，希望他們不要在小鎮裡面過夜，但是馬上就有一個問題，他們到哪裡去過夜？乞討是基本人權之一。
會碰到非常有趣的問題。一個一個去解決它，這個毫無疑問是一個桃花源式的思考。對一般人來講，這只能是說說而已，但是我相信我是做得到這一點的。在中國房地產商中，如果我和我的團隊做不成小鎮，那中國就沒人做出來小鎮。
藍城·桃花源項目規劃效果圖
業內看他的作品都是嘖嘖讚歎，尤其是來自北方的同行，只能遺憾他的作品在北方的少見，不過目前這種情況也正改觀，2016年藍綠雙城於鄭州打造佔地達4800畝的藍城·桃花源，正是源自宋總所傾心打造的“理想小鎮”為藍圖，無論是紅酒館、啤酒館、米酒館，感受酒的醇香；茶室、風味餐廳，領略茶食之間的原生態生活；一到兩個書店、幾間電影放映廳，閒暇時的生活小趣也頗為易得；四季花海周邊的幾個小廣場、情人谷裡的湖面，還有小小的教堂，都將在這裡都成為現實。
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