胡偉良-新世紀的商業機會

判斷房價有很多指標，我們從宏觀和微觀層面總結了這7個指標，基本上能反映出房價的走勢，未來是漲還是跌。

1、經濟總量

經濟總量，也就是GDP，相關數據顯示，當人均GDP達到一定水準後，溫飽問題將基本解決，住宅市場也逐漸走向飽和。

2、匯率變化

判斷房價有很多指標，我們從宏觀和微觀層面總結了這7個指標，基本上能反映出房價的走勢，未來是漲還是跌。

1、經濟總量

經濟總量，也就是GDP，相關數據顯示，當人均GDP達到一定水準後，溫飽問題將基本解決，住宅市場也逐漸走向飽和。

       隨著中國調控政策的持續，房價總體會呈現穩中趨降走勢，故2018年樓市將相對疲弱，預計在2017年商品房銷量創下歷史新高後，2018年銷量將出現負增長。在防範發生系統性金融風險的底線思維下，房產稅出台的概率仍不大，2018年不大可能進入人大立法程序。

未來房地產調控的目標，一是平穩房價，住有所居；二是多通路提高住房供給。一、二線仍有大量住房的剛需尚未滿足，三、四線仍有大量的棚戶區需要改造，許多農業人口還有進城購房需求，在一定程度上可推動房地產市場健康發展，同時也適度推動總需求。

預計租賃住房制度將進一步做實，如選取一、二線土地財政依賴度低的城市試點，一、二線城市總體住宅供地面積有望提升，隨著決策層開始大力推動房地產供給側改革，一是佔比30 %以上的租賃住房建設得以保證，二是正常商品住宅土地供應力度值得期待，從而繼續拉動一、二線房地產投資。

持續的棚改貨幣化安置支撐三、四線樓市， 未來3年每年仍能帶來2.3億的去庫存規模，從而為三、四線樓市平穩提供有效支撐。

2016年中國有13個省份人口處於淨流入狀態（遷入人口大於遷出人口），隨著人口逆流現象的延續，2018年房地產投資機會的把握上，重點要尋找三四線中的強者：看好珠三角、長三角，京津冀則相對乏力。

中國共產黨第十九次全國代表大會（下文簡稱“十九大”）於2017年10月24日閉幕。習近平在開幕式中做出了中國已經進入中國特色社會主義新時代的前瞻性判斷，新時代的一個重要特徵就是社會主義基本矛盾的變化，即由“人民日益增長的物質文化需要同落後的社會生產之間的矛盾”轉變為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。

基本矛盾決定著政策的發力點，中國建國以來，一直強調以經濟建設為中心，發展才是硬道理。但發展掩蓋了一些深層次的社會矛盾，這些矛盾在金融危機之後的經濟增速換檔期、結構調整陣痛期與前期政策消化期，“三期疊加”的特殊時期逐漸顯現。其中，房地產市場的發展就是連接著經濟、金融與民生工程的交匯點。房子的問題，已經成為土地政策、貨幣政策與金融監管政策等必須考慮的元素，是影響中國各項事業邁向新台階必須要跨過去的檻。為此，習近平再次強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，並對中國下一步房地產市場的發展做出了明確部署，即建立“多主體供給、多通路保障和租購並舉的住房制度”，目的是實現“住有所居”。十九大對房子的定調將會削弱住房的投資屬性，不鼓勵甚至是打擊住房的投機屬性，並強調了住宅的居住與公共品屬性。從近幾年的政策走勢來看，房產調控除了需求側以“限”為代表的方式之外，供給側也在探索，特別是多層次的公共住房（也稱保障房）體系更加豐富。為此，有必要探討適合中國公共住宅建設的模式。

公共住房制度改革的歷史背景

       由於這些年買房的都暴富了，大部分人賺點錢不容易又怕貶值，只能買房，能力有多大就買多少套。在調控之下，本來就是高庫存的三四線城市，前幾年都無人問津的房子，卻賣得火熱！

       經濟學家巴曙鬆在某論壇上談到，現在當房價一哄而上的時候，可能看到周邊城市也雞犬升天。但是當調控來襲，房價下跌的時候，就是考驗和核心城市產業關聯緊密度的時候了。

有人認為擁有房屋是財富電梯，有人則認為是美國噩夢。 （很顯然中國改革開放以來買房子的人都坐上了財富直升機）

白手起家的億萬富翁巴菲特的建議就一個字：買

房地產對很多人而言是有價值的資產，尤其對那些計劃在同一個地方居住很多年的人。在CNBC的採訪中，巴菲特說道：如果你知道你將在或很可能在某個地方居住相當一段時間，並且你有家庭，有房子是很棒的。

買房子很棒的理由之一是因為30年的抵押貸款。

先聽個流傳的真實故事：
 

九十年代，上海城改時候，浦西老區，拆遷區有兩戶鄰居。分別的補償是，拿一套老城的回遷房，或者拿一筆當時足夠大的拆遷款。

辦公大樓、商業物業成為新機會

近年來，伴隨著經濟水平的發展和民生消費水平的提升，房地產市場熱度在一輪又一輪的周期和調控中逐年攀升，投機泡沫與投資機會催生、湧現；伴隨著城鎮化改革深化，消費升級等大趨勢的延展，商業地產的潛力亦被再次挖掘，存量資產成為新的增長點。

白皮書顯示，一線及強二線城市及城市群軌交的迅速發展和佈局，以及人口、資金和產業的集聚，仍然會給資產帶來長期的增值紅利。在行業層面上，具備穩健經營理念，有研發產品競爭力，在行業領域精耕細作的開發商和運營商仍然被長期看好。

未來房地產金融投資策略為組合投資，連接“資金”與“資產”。資金和資產的對接仍然有多樣化合作方式，伴隨著資產配置結構及風險偏好發生了變化，面臨經濟發展時期的轉換，投資對應實際資產，且盡量平滑槓桿的使用，組合投資的配置將愈發凸顯其價值，整個房地產大資管領域仍然具備中長期的系統性投資機會。而其中辦公大樓資產是地產類資產配置中的重要組成部分。諾亞財富與歌斐資產在辦公大樓的選擇上，更偏好從城市、區域和基本面進行選擇。

2016年，一、二線城市在“去庫存”的背景下形成波瀾壯闊的上漲，三季度戛然而止，又一輪的高燒降溫、分化加劇、擠出效應明顯，運營能力上升為第一生產力。時光變遷，站在充滿希望與挑戰的2017年中，我們看到宏觀調控壓頂、市場持續降溫，我們也看到金融去槓桿、租售同權重磅落地；與此同時企業整合速度和洗牌速度加快，房地產業平穩健康發展為運營賦能打開了契機。

近日，諾亞財富在上海成功舉辦“2017年諾亞財富地產峰會”，本次論壇圍繞目前中國房地產市場的現狀，探討了在房地產由開發時代轉向存量資產運營時代的背景下，如何抓住全新的發展轉型機遇。原北京市華遠地產股份有限公司董事長、阿拉善SEE生態協會第五任會長任志強，優客工場創始人、董事長、優享創智創始人毛大慶等嘉賓出席了活動。在本次峰會上，諾亞財富旗下專業資產管理平台歌斐資產正式發布了《2017中國房地產行業白皮書》。這份白皮書回顧了宏觀經濟及房產政策基本面，並在此基礎上對未來房地產行業的房展進行展望。

受了『有房才有家』的傳統思想的束縛，就連普通老百姓也熱衷於買房！

不過，現今買房者往往有很多錯誤觀念，而這些錯誤觀念早已根深蒂固。

今天就來談談買房者一直存在的8大錯誤觀念。

趕快來測一測你一生中到底有多少財富？！

有人說每個人的一生中，財富都是注定的！
人生財富真的是命中注定嗎？

       看著房價居高不下，許多打算買房的人都取消了購房計劃！相信很多人都跟有這樣的困惑“房價爲什麽從未停漲？是誰把房價炒起來的？下面就來看看炒房客常用的4大炒房手段！

手段1：低買高賣

       低買高賣實質上就是一種倒買倒賣的行爲。炒房客先以購房者的身份買下目標房源，在簽訂購房合同後，不急於辦理過戶，而是想法設法獲得賣家的過戶委托書，然後拿著委托書將房子提高價格後賣給第三個人，也就是真正的購房者。這樣，炒房客既賺取了差價，又免交了稅費，這中間的利潤可想而知！

 房價到底怎麼走？買不買房，能不能買得起房，終究還是個民眾所得面對的基本問題，看普通老百姓能不能買得起房子，這個才是關鍵。

       一個合理的房市，不說現在立刻就能買得起，至少能讓自己看到奮鬥的希望，幾年之後能交得起自備款才行吧？現在的現實是，房子的確不會“上天”，但普通人也根本看不到買房的希望，都說租房會越來越好，這的確沒錯，但好不好也得能自由選擇不是？不是好，我就必須買賬，我就只能租房，“這不是真的好”。

       政府及銀行為鼓勵民眾購房，提供多種優惠貸款方案，另外還有房地合一的新規定，房屋投資專家胡偉良博士提醒您必須瞭解房地合一稅制，做好一生的房地產規劃，讓房地產伴隨下半輩子，悠閒過活、享受快樂人生。

以房養老

       台灣逐步走入老齡化社會，年輕人愈來愈沒有能力扶養老人，銀髮族恐怕無法再期待被年輕人扶養，但若年長者擁有一間房子，將可善用「以房養老」政策，按月領取養老金，以補貼醫藥費或外出旅遊。

       為什麼優先選擇新成屋？你必須知道的3大點！讓房產專家胡偉良博士告訴你，為什麼優先選擇新成屋？專業的分析內容，你必須要知道！

1.避開屋齡40年以上的老屋

       由於早年建築法較為寬鬆，對於耐震係數和防火強度並未加強，4、50年的老屋更會因為鋼筋混凝土的使用壽命面臨結構問題，使得老屋成為危樓，房屋跟人一樣，需要定期維護保養，而老屋通常都容易出現壁癌、隔音不佳、電線易跳電走火等問題，既不安全也不利於人體健康，最危險的是地震、火災時，最容易因此釀成巨大災害。

以後你要面臨的這幾件事，房子可能會成為你唯一的保障！ 

       房價一直是人們不斷爭論和熱炒的話題，不管是為了小孩結婚，還是為了投資保值，房子一直是這十幾年、甚至近二十年來，大家揮不去的心事和話題，有人因為買房而砸鍋賣鐵，背上房貸成了房奴，另外也有人因為買賣房子成了億萬富翁，還有人迄今為止還沒有在打拼的城市有屬於自己的一套房子。

      台北市的房價一路飆升，連新北市的房價都已經到了四、五十萬一坪，於是乎政府頻頻出招，為了遏制房價可以說是不惜一切代價。不過今天筆者不是要討論房價的漲跌，我只想告訴大家，房子的功能可不只是居住，你知道房子還有哪些可以保障你未來安享生活，讓你沒有後顧之憂的功能嗎？
 

房地產專家胡偉良博士憑藉他的寶貴經驗，給你最完整的房地產不敗指南！讓你在房產投資上站穩頭角！

       房屋的財產交易所得稅有哪些？你都知道嗎？房產投資專家胡偉良博士告訴你房屋的財產交易所的稅有哪幾種，讓你在房屋買賣上瞭如指掌！

1.預售屋

       預售屋和成屋買賣的所得計算大不同，出售預售屋屬於權利交易，出售價款減原始取得成本與相關費用就是所得，預售屋出售利得應併入個人綜合所得的財產交易所得，申報所得稅。

       不少民眾不敢輕易入市，就怕接到下墜的刀子，但其實只要做足功課，反而應該在危機入市，「別一等就過了一個循環」，想等到最低價，就必須承擔房市回溫，方才驚覺自己「慢半拍」的後果。

這個時候最有機會買到好房

這個時間點雖然未必在最低點，但也已經不是高點，加上整體對於買方較為友善的氛圍，議價上往往也多能得到便宜，對於自用型購屋人而言，買屋本來就是為了圓一個成家夢想，既然有需求，價格也能接受，與其等待不知道何時落底的低點，不如早點下手。在這個時間能夠順利出售的房子，因為時空環境，讓買方能夠細細挑剔，因此往往能找到質優與獨特的物件。

       房產專家胡偉良博士為你分析這個時候該不該買房呢？讓你在房產投資上絕不失利！

如果你怕輸，就沒有膽子贏

       很多人都希望自己在買屋時，能買在最低點，但房市就跟股市一樣，永遠都不知道何時才是低點，事實上大多數人都只能買在相對低點，畢竟「低點都在回頭後」。與其聽信外界的各種紛亂的傳聞、人云亦云，讓自己等待虛無飄渺的低點出現，一再與買屋夢擦身而過，不如嘗試「危機入市」。尤其近期一波波的打房政策下，新屋建商、中古屋屋主已認同降價趨勢，也願意降價；因此現在反而正是進場的好時機、利用此一房市觀望盤整期間，當大多數人猶豫不前之際「勤看屋」，趁「綿羊」還在慌亂觀望的時候進場，不僅競爭者少，好物件相對也多。努力去尋找屬於自己屬意的好屋，透過實價登錄、銀行鑑價、專業書籍及專家諮詢等工具、方法，掌握真實的市況，再勇於出價、議價，自己創造一個低點，才有機會買到真正的理想好屋。就像有位名人說的「如果你怕輸，就沒有膽子贏。」